澳洲负扣税（Negative Gearing）怎么算？2026 政策变化一次看懂

一句话结论

负扣税（negative gearing）就是：投资房的支出比租金收入还高，产生了亏损，你可以把这笔亏损拿去抵扣你的工资等其他应税收入，从而少交税。它不会让你「赚到现金」，只是把亏损「变轻」一点——而且从 2027 年 7 月 1 日起，很多房产的规则要大改。如果你正在考虑买投资房，现在正是搞清楚这套算法的时候。

关键数据

负扣税到底是怎么算的？

买了投资房，就有两笔钱同时在流动：租金进来，支出去——大头是贷款利息，还有市政费、保险、物业管理费、维修，以及折旧这类「不用掏现金」的支出。当支出加起来比租金还多时，这套房就是在「亏」。

按照现行规则，这笔亏损不会被「锁死」在这套房上。你可以拿它去抵扣你的其他收入——工资、生意收入、股息——从而降低你的应税收入、少交税。ATO 的租金支出指南把规则讲得很清楚：租金要报税，而为赚这笔租金真实发生的支出可以抵扣。

关键在「只能抵扣一部分」。如果你是 32% 的边际税率，1.4 万澳元的亏损一年只省约 4,480 澳元，剩下约 9,520 澳元得自己从口袋里掏。负扣税本质上是一场赌注——赌的是房价的增值，最终能把这笔每年的现金缺口赚回来。

一个真实数字的算例

假设 Ava 年薪 12 万澳元，买了一套投资公寓：

没有投资房时，Ava 的应税收入是 12 万。有了这笔 1.4 万的亏损，应税收入降到 10.6 万。这笔亏损刚好落在 4.5 万–13.5 万这一档，税率 30% 加 2% 的 Medicare levy，即 32% 的边际税率。省下的税 = 14,000 × 32% = 4,480 澳元。

所以账面上「我亏了 1.4 万」，其实是每年税后现金缺口 9,520 澳元——大约每周 183 澳元。看懂这个差距，是负扣税里最重要的一件事，因为这是真金白银每周从账户里流出去，不是纸面数字。如果对税档还不熟，先看看这篇澳洲税率档位怎么算。

哪些支出可以抵扣？

ATO 的常见房产支出清单是最权威的参考，几项大头如下：

• 贷款利息——通常是最能抵的一项，也是负扣税「负」的主因。为买房借的钱利息可以抵；但如果 refinance 多借出来用于私人消费，那部分利息就不能抵。
• 日常费用——市政费、水费、地税、保险、物业费、物管费、清洁、园艺、除虫。
• 维修保养——修补自然损耗算维修（可抵），但「升级改造」不算。
• 折旧——分两类。建筑本身按造价每年 2.5% 摊 40 年（资本工程折旧）；地毯、烤箱、空调这些设备按价值递减折旧。

有一个前提贯穿所有：房子必须正在出租，或者真正「以商业条件挂牌待租」。自住的度假屋不适用同样的规则。

2026 联邦预算新政：2027 年起负扣税大改

2026 年联邦预算宣布了一项重大调整。财政部的新闻稿明确写出，从 2027 年 7 月 1 日起：

• 负扣税只保留给新房。 在 2026 年 5 月 12 日晚 7 点 30 分之后买入的二手房，租金亏损不能再抵扣工资或其他非房产收入。亏损只能抵扣房产相关收入（租金或资本利得），多余部分结转至以后年度。
• 已持有的房产不受影响。 只要你在 2026 年 5 月 12 日晚 7 点 30 分之前已拥有（或已签约）这套房，规则完全不变，一直沿用到你卖出。
• 新房完全豁免。 为了引导投资流向新房供应，买新房的投资者仍可把亏损抵扣所有收入，还能在「50% 资本利得折扣」和新政的指数化之间二选一。
• 资本利得税也在变。 从 2027 年 7 月 1 日起，50% 的资本利得折扣改为通胀指数化，并对已实现收益设 30% 的最低税率——适用于除新房外的所有资产。

落到实操上：如果你现在买的是二手房，最多只能再按老办法负扣税到 2027 年 6 月 30 日，之后亏损只能抵房产收入。Moneysmart 的买投资房指南把下单前该权衡的风险讲得很全。

这对你意味着什么

如果你已经持有投资房，可以松口气——你被「祖父条款」保护了。如果你正打算买，房子的「类型」比以往任何时候都重要：新房保留完整负扣税优惠，而 2026 年 5 月之后买的二手房，从 2027 年 7 月起就失去工资抵扣。将来卖房时，资本利得税的规则也会不一样，记得把它算进长期回报。如果你在纠结「一边租房一边买投资房」，Ava 的租投（rentvesting）指南正好讲这个决策。

负扣税到底值不值得做？

只有满足三件事才值得：你处在较高的边际税率——税率越高，省税越多；你扛得住现金缺口——上面例子就是每周 183 澳元，利率涨或空置时还会更高；你相信房价会涨——负扣税只有等房子最终增值，能盖过你多年垫进去的税后亏损时才划算。

它不是免费的钱，也不是「偷税漏洞」。它是对税法的正常应用——但本质上仍是「亏」，而亏只有等资产增值才回得来。澳洲有人靠它积累财富，也有不少人栽在房价横盘、利率上涨同时发生的那几年。

总结

负扣税容易懂，也容易算错。公式很简单：算出净租金亏损，乘以你的边际税率，就是省下的税——但剩下的部分，是每周真金白银流出去，直到房价涨到能还你为止。规则 2027 年 7 月 1 日要变，你的买房时机和房型选择，比以往任何时候都关键。

如果你是投资税这块的新手，从 Ava 的澳洲报税指南开始，看看租金亏损、各种抵扣和你的报税单是怎么串起来的。