2026年澳洲首次购房者能拿到哪些补贴？一篇给你讲清楚
First Home Owner Grant、First Home Guarantee、印花税减免……2026年澳洲首次购房者到底能省多少钱？一文拆解所有政策和申请方法。
作者 Ava先说结论
在澳洲买第一套房，光会攒首付是不够的——联邦政府和州政府其实给你准备了好几笔钱和优惠，加起来能帮你省下五到八万澳元。问题是，很多人根本不知道自己能拿什么。
今天就帮大家从头捋一遍，2026年到底有哪些政策能用，怎么申请，能省多少。
三种类型的支持
政府帮首次购房者，主要分三类：
- 现金补贴 — 买完房直接给你钱（主要是First Home Owner Grant）
- 担保计划 — 让你用低首付买房，还不用交贷款保险费
- 税费减免 — 印花税打折或者全免
一个一个说。
First Home Owner Grant（FHOG）：白给的钱，但有条件
这笔钱是你的州政府一次性打给你的。但有个关键点：几乎所有州都只给买新房或者大翻修房子的人——买普通二手房拿不到。
2026年各州的FHOG金额：
| 州 | FHOG金额 | 房价上限（新房） |
|---|---|---|
| 新州 NSW | $10,000 | $600,000 |
| 维州 VIC | $10,000 | $750,000（市区）/ 无上限（偏远地区） |
| 昆州 QLD | $15,000 | $750,000 |
| 西澳 WA | $10,000 | $750,000 |
| 南澳 SA | $15,000 | $650,000 |
| 塔州 TAS | $30,000 | 无上限 |
| 北领地 NT | $10,000 | 无上限 |
| 堪培拉 ACT | 无 | — |
塔州的$30,000是最多的，但前提是你得在塔州买。昆州和南澳各$15,000，其他大部分州只有$10,000。有用，但别指望靠它解决大问题。
实话说： 大部分首次购房者买的都是二手房（现房），FHOG跟你就没关系了。除非你认真考虑买楼花或者买地建房，否则别把这笔钱算进你的预算里。
First Home Guarantee：5%首付，免LMI
这个才是大多数人真正能用上的好东西。
正常情况下，首付不到20%，银行会收你一笔贷款保险费（LMI）——随便就是一两万澳元。而联邦政府的First Home Guarantee（FHBG）就是帮你免掉这笔钱的。
2026年关键数字：
| 项目 | 上限 |
|---|---|
| 最低首付 | 5% |
| 每年名额 | 35,000个 |
| 单身收入上限 | $125,000 |
| 夫妻收入上限 | $200,000 |
| 悉尼/新州区域中心房价上限 | $900,000 |
| 墨尔本/维州区域中心房价上限 | $800,000 |
| 布里斯班/昆州区域中心房价上限 | $700,000 |
| 珀斯、阿德、霍巴特、达尔文房价上限 | $600,000 |
算笔账： Sarah年收入$90,000，想在布里斯班买套$650,000的公寓。5%首付就是$32,500。正常情况她要交大概$12,000的LMI。走FHBG的话，这笔钱一分都不用出——省下$12,000，而且比攒够20%首付早好几年上车。
还有两个衍生计划：
- Regional First Home Buyer Guarantee — 给偏远地区买家额外10,000个名额
- Family Home Guarantee — 给单亲家长的5,000个名额，首付最低只要2%
单亲爸妈尤其值得看看Family Home Guarantee，首付门槛极低，收入要求也更宽松。
印花税减免：对大多数人来说省得最多的一笔
印花税是首付以外最大的一笔前期支出——同时也是首次购房者最能省钱的地方。
印花税是州税，各州减免政策不一样：
| 州 | 全免（房价上限） | 折扣税率（房价上限） |
|---|---|---|
| 新州 NSW | $800,000 | $1,000,000 |
| 维州 VIC | $600,000 | $750,000 |
| 昆州 QLD | $550,000 | 阶梯式到$700,000 |
| 西澳 WA | $450,000 | $600,000 |
| 南澳 SA | $650,000 | $700,000 |
实际算一下： 在新州买一套$750,000的房子，印花税大概$29,000。首次购房者减免后降到约$11,000——省了$18,000。如果买$650,000以下的，印花税全免。
维州门槛低一些，但也有替代方案——可以选择不一次付清印花税，改成每年交一笔土地税（对特定价位以下的房子适用）。具体看你买房时州税务局的最新政策。
First Home Super Saver Scheme（FHSSS）：一边存钱一边省税
这个计划很多人不知道，但其实真的很聪明。简单说就是：你可以往养老金里多存钱，将来取出来付首付——而且这部分钱交的税比你正常工资低很多。
规则：
- 每年最多多存 $15,000
- 总共最多取 $50,000（加上收益）
- 这笔钱按 15% 的养老金税率交税，而不是你正常的个税税率（可能是32.5%甚至更高）
- 2018年7月1日之后存的都可以取
举个例子： 小明年收入$100,000，正常个税税率32.5%。如果他每年往养老金里多放$10,000用来攒首付，这$10,000只按15%交税（$1,500），而不是32.5%（$3,250）。三年下来省税约$5,250——这些钱直接变成首付的一部分。
注意： 签购房合同前，要先在ATO（税务局）那边做个determination（确认你能取多少），拿到确认之后12个月内要买房。流程不复杂，但需要提前规划。
怎么查你能拿什么
别自己猜能不能拿——去查一下花不了几分钟。给你一个清单：
- FHOG：去你所在州的税务局网站（Revenue NSW、State Revenue Office Victoria等），搜「first home buyer grant」
- First Home Guarantee：去Housing Australia官网看最新信息，通过参与银行申请，不是直接找政府
- 印花税减免：用州税务局的在线计算器，输入房价，勾选「首次购房者」
- FHSSS：登录myGov，进ATO → Super → First Home Saver，申请determination
总结：加一起能省多少？
如果你把所有符合条件的政策都用上：
| 省钱来源 | 大概能省 |
|---|---|
| FHOG（买新房的话） | $10,000–$30,000 |
| 印花税减免 | 最高 $30,000+ |
| 免LMI（走FHBG） | $10,000–$20,000 |
| FHSSS省税 | 每年最高 $5,000+ |
| 合计 | $50,000–$85,000+ |
不一定每项都符合条件——但哪怕只用上一两项，都能实打实缩短你攒首付的时间。关键是早了解、早规划，别等看房看到一半才发现自己白白多交了钱。
常见问题
什么是First Home Owner Grant？我能拿多少？
是州政府给首次购房者的一笔补贴，$10,000到$30,000不等。基本只给买新房或翻新房的人，买二手房一般拿不到。具体金额看你在哪个州，去州税务局网站查。
真的可以只付5%首付还不用交LMI吗？
真的。走First Home Guarantee就行——政府给你担保，5%首付就能买房，不用交贷款保险费。每年35,000个名额，有收入和房价上限，找参与银行申请。
首次购房还要交印花税吗？
不一定。大部分州都有首次购房印花税减免。新州80万以下全免，维州60万以下全免。用州税务局的在线计算器查一下就知道。
可以用养老金攒首付吗？
可以，叫FHSSS。每年最多多存$15,000到养老金，总共$50,000，将来取出来买房。最大的好处是省税——这笔钱只按15%交税，比你正常工资税率低很多。
常见问题
什么是First Home Owner Grant？我能拿多少？
是州政府给首次购房者的一笔补贴，金额从1万到3万澳元不等。注意——大多数州只给买新房或翻新房的人，买二手房一般拿不到。具体金额看你哪个州，去州税务局网站查。
真的可以只付5%首付还不用交LMI吗？
真的。联邦政府的First Home Guarantee就是干这个的——只要5%首付，政府给你担保，不用交贷款保险费（LMI）。每年有35,000个名额，有收入和房价上限，符合条件的找参与银行申请就行。
首次购房还要交印花税吗？
不一定。大部分州都有首次购房印花税减免。比如新州，80万以下的房子全免，80到100万之间的房子有折扣。维州门槛低一些——60万以下全免，60到75万打折。用州税务局的在线计算器算一下就知道。
可以用养老金攒首付吗？
可以，叫First Home Super Saver Scheme（FHSSS）。每年最多往养老金里多存$15,000，总共最多$50,000，将来取出来买房。好处是这部分钱只按15%的税率交税，比你正常工资的税率低不少。