在澳洲买第一套房要存多少首付？

存到20%可以免掉贷款人按揭保险（LMI），但大多数首次买家用不到20%就上车了。通过政府的5%首付计划（First Home Guarantee），符合条件的买家只要5%首付且不用交LMI；银行也接受10%首付加LMI。首付之外，还要另外准备房价3%到5%的印花税和各项费用。

2026年首次购房者有哪些政府计划可以用？

主要有联邦的5%首付计划（2025年10月1日起取消收入上限）、Help to Buy共享产权计划、ATO的首置业超级储蓄计划（FHSS），以及各州的首次购房补贴和印花税减免。各计划的条件和房价上限不同，要按你所在的州和价位逐个核对。

首次买房选固定还是浮动利率？

浮动利率灵活，通常还带对冲账户；固定利率能锁定一段时间的还款额。很多首次买家会把贷款拆成一部分固定、一部分浮动。怎么选取决于你的预算有多紧，以及你更看重确定性还是灵活性。

买第一套房有哪些隐藏成本？

首付之外要准备印花税（除非免征）、首付不足20%时的LMI、律师或过户费、房屋和虫害检查、贷款费用和搬家费。买完之后还有持续开支：市政费、保险、物业费和维修，一年可能多出1万澳元以上。

澳洲首次买房完整指南：从存首付到拿钥匙，一步步讲清楚

一句话结论

澳洲首次买房指南说到底就五步：算清楚自己真实的预算和首付（20%可以免LMI，但通过政府的5%首付计划5%也能上车）；把首置业超级储蓄计划（FHSS）、各种补贴和印花税减免用上；选一个自己扛得住的贷款结构；把首付之外的费用算进去；以及别买一套生活扛不动的房子。下面是分步骤的详细版，每一步都链接到我们的专题文章。

关键数据

项目	数据（未特别说明均为2025–26财年）
免LMI的首付比例	房价的20%
5%首付计划（First Home Guarantee）	5%首付、免LMI，2025年10月1日起不设收入上限、不限名额；按地区设房价上限（比如悉尼约150万澳元）
Family Home Guarantee	符合条件的单亲家长和法定监护人只需2%首付
Help to Buy	共享产权：政府出资最高30%（二手房）或40%（新房），买家2%首付；收入上限单身103,000澳元、联名165,000澳元；2025年12月5日开放申请
首置业超级储蓄计划（FHSS）	每年最多存15,000澳元自愿供款，累计最多50,000澳元加相关收益，买首套房时取出
首次购房补贴（FHOG）	各州自定，通常10,000–30,000澳元，一般只限新房或大幅翻新的房子
印花税（以新南威尔士州为例）	首次买家80万澳元以下全免，80万到100万澳元减免
持有房产的持续开支	市政费、保险、物业费和维修，通常每年在还款之外再加1万澳元以上

计划规则和上限经常变。联邦计划的官方入口是 firsthomebuyers.gov.au，补贴和印花税看你所在州的税务局（新州是 Revenue NSW）。

第一步：你到底买得起多少钱的房？

从月供开始算，别从房价开始。拿你现在的房租，加上每个月能存下的钱，诚实地问自己：如果利率再涨一个百分点，这个数还扛得住吗？把这个数放进 Moneysmart的房贷计算器，就能反推出你能背的贷款额，贷款加首付就是你的价位。

然后跟租房比一比。买房不一定比租房划算，尤其是头几年，印花税和买房成本会吃掉大部分涨幅。我们的在澳洲，租房还是买房有真实算账；如果算出来的结论是"想住的地方暂时买不起"，Rentvesting（在买得起的地方买投资房，在想住的地方租房）是一条正当的中间路。

第二步：首付要存多少？

标准答案是20%：70万的房子就是14万，可以完全避开贷款人按揭保险（LMI）。对大多数首次买家来说，现实答案在5%到15%之间，走以下三条路之一：

路线	首付	要交LMI吗	代价
存满20%	20%	不用	要存好几年，房价可能涨得比你存得快
交LMI	5–15%	要，通常1万–3万澳元	早上车，贷款更大，LMI是纯沉没成本
5%首付计划	5%	不用（政府担保差额）	要符合条件并在房价上限内

LMI保护的是银行，不是你，它要么加到贷款里，要么一次付清。交LMI早买和多等几年到底哪个划算，是一道真正需要算的题，你真的需要存满20%首付吗把它算了一遍。

第三步：能用哪些政府计划？

5%首付计划（First Home Guarantee）

2025年10月1日起，这个计划不再有收入上限，也不限名额。政府为房价最多15%的部分提供担保，所以你可以用5%首付贷款，跳过LMI。你仍然要有能力还全额贷款，而且房子必须在所在地区的房价上限之内，2025年的改革把上限大幅提高了。单亲家长可以用相关的Family Home Guarantee，只需2%。

Help to Buy（共享产权）

Help to Buy是另一种思路：政府持有二手房最多30%、新房最多40%的产权份额，你出2%首付，贷剩下的部分，之后逐步买回政府的份额（或者卖房时一起结清）。有收入上限，目前单身103,000澳元，夫妻和单亲165,000澳元。它能把月供大幅拉低，但政府也会分享房价上涨的部分。

首置业超级储蓄计划（FHSS）

FHSS让你把一部分首付存进super里，供款按15%缴税，而不是你的边际税率。每年最多存15,000澳元，买房时最多取出50,000澳元加相关收益。对边际税率30%或37%的人来说，几年下来就是几千澳元的额外首付。具体操作和它不适合哪些人，看首置业超级储蓄计划（FHSS），官方规则在 ATO。

补贴和印花税减免

每个州都有自己的首次购房补贴（First Home Owner Grant，1万到3万澳元，一般只限新房）和自己的印花税减免。比如在新州，首次买家80万澳元以下不交印花税，80万到100万之间减免。各州的对照表在 2026年澳洲首次购房者能拿到哪些补贴。

这些通常可以叠加：用FHSS攒首付，用5%首付计划免LMI，再用印花税减免压低前期费用。

第四步：首付之外还要花多少？

这是首次买家最容易翻车的地方。首付是最大的一笔，但不是唯一一笔：

费用	常见范围
印花税	有减免时0，没有的话3万澳元以上
LMI（首付不足20%且没用担保计划）	1万–3万澳元
过户或律师费	1,500–3,000澳元
房屋和虫害检查	500–1,000澳元
贷款申请和估价费	0–1,500澳元
搬家、开通水电网、马上要修的东西	2,000–5,000澳元

在澳洲买第一套房，除了首付还有哪5笔钱要准备给每一项都标了数。然后是持续的账单：市政费、水费、保险、公寓的物业费，还有总在最不方便的时候找上门的维修。加起来一年通常多出1万澳元以上，所以签字之前一定要读买房后的真实花销：房贷之外的账单。

第五步：固定还是浮动？对冲账户是什么？

预算清楚之后，就该选贷款结构了。

固定利率锁定一到五年的利率和月供。你得到的是确定性，失去的是灵活性：额外还款通常有上限，很少能配对冲账户，提前解约可能要赔几千。浮动利率跟市场走，可以无限额外还款，通常带对冲账户。很多首次买家选择拆分，一部分固定求安心，一部分浮动求灵活。完整对比在固定还是浮动利率？澳洲家庭怎么选房贷才不亏。

对冲账户（offset account）是一个和贷款挂钩的活期账户：里面每一块钱都会减少计息的贷款余额。如果工资打进这里、应急金也放在这里，不用改变任何消费习惯，一辈子的贷款就能省下几万澳元利息。它怎么运作、什么时候不值那笔账户费，看对冲账户是什么。比较贷款功能可以参考中立的 Moneysmart房贷指南。

要不要买期房？

期房公寓对首次买家有吸引力，因为新房的补贴和印花税优惠通常更大，而且在建造期间还有时间继续存钱。但风险是真实的：交房时估价可能低于合同价，日落条款可能让开发商合法退出，而且你是照着宣传册买的。澳洲买期房到底值不值讲了签字前要核对的事。

算一笔账：Jess和Sam在布里斯班买房

Jess和Sam家庭收入16.5万澳元，存了6万。他们看中一套75万的联排别墅。

项目	20%首付路线	5%首付计划路线
需要的首付	150,000澳元	37,500澳元
LMI	0	0（政府担保）
贷款额	600,000澳元	712,500澳元
6%利率、30年的月供	约3,600澳元	约4,270澳元
前期费用（印花税、律师、检查、搬家）	约22,000澳元	约22,000澳元
从6万开始、每月存2,500还要存多久	约3.5年	现在就可以

5%路线让他们同一套房每月多还大约670澳元，贷款也更大。20%路线让他们多交三年半房租，还要承担房价涨得比存款快的风险。没有哪个是"正确答案"。最后帮他们做决定的是预算：每月4,270澳元的月供加上850澳元的持有成本，仍然留得出应急金的空间，所以他们选了5%首付计划，用FHSS凑了最后15,000澳元首付，剩下的存款第一天就放进了对冲账户。

买完之后呢？

两件事。第一，每两三年检查一次贷款。银行会悄悄拉大新客户和老客户的利率差，换一家可能省几千。要不要给房贷做refinance 教你怎么判断值不值。第二，第一套房很少是最后一套。等家里人多了，你会面对换大房还是翻新旧房的问题，而这期间如果你已经还掉一部分贷款或者在对冲账户里攒了钱，两条路都会好走很多。

最后一句

在澳洲买第一套房是一串步骤，不是一次跳跃。先知道自己的月供上限，再看房价。用FHSS、5%首付计划或Help to Buy，加上所在州的减免，把首付和前期账单压下来。选一个能睡得着的贷款结构，让对冲账户干活。把首付之外的费用和每年1万以上的持有成本算进去。做到这些，你买的就会是一套生活真正扛得住的房子。